Bail commercial : qui paie charges, travaux et taxe foncière ?
Bail commercial
Qui paie les charges, les travaux et la taxe foncière ?
Lors de la location d’un local commercial, de bureaux ou d’un local d’activités, le montant du loyer n’est pas le seul élément financier à prendre en compte.
Charges locatives, taxe foncière, entretien, réparations, travaux de mise aux normes… qui doit réellement payer quoi entre le bailleur et le locataire ?
La réponse dépend à la fois de la réglementation applicable aux baux commerciaux et des dispositions prévues dans le contrat de bail.
Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition des charges entre propriétaire et locataire est davantage encadrée. Le bail commercial doit notamment comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, en indiquant leur répartition entre le bailleur et le preneur.
Avant de signer un bail commercial, il est donc indispensable d’étudier non seulement le loyer, mais également l’ensemble des dépenses qui resteront à la charge de l’entreprise pendant la durée du bail.
Charges d’un bail commercial : que peut payer le locataire ?
Contrairement à une idée reçue, toutes les charges d’un immeuble professionnel ne peuvent pas automatiquement être répercutées au locataire.
Le bail commercial doit préciser clairement leur répartition.
Les charges courantes liées à l’utilisation des locaux
Cela peut concerner, par exemple, certaines dépenses d’entretien courant, de consommation ou de services dont bénéficie l’entreprise.
Dans un immeuble ou un ensemble immobilier accueillant plusieurs entreprises, une quote-part de certaines dépenses communes peut également être imputée au preneur selon les règles de répartition prévues au bail.
La loi prévoit toutefois que les charges et coûts correspondant à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent pas être mis à la charge du preneur.
Le bail doit détailler précisément les charges
Le Code de commerce impose au bail commercial de comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire.
Autrement dit, la mention générique « toutes les charges sont à la charge du preneur » ne doit pas être considérée comme suffisante pour comprendre le coût réel d'une location.
Pour une entreprise qui recherche des locaux, il est donc pertinent de demander avant de s’engager :
- le montant du loyer ;
- le montant prévisionnel des charges ;
- la répartition prévue au bail ;
- le montant de la taxe foncière lorsqu’elle est refacturée ;
- les éventuels travaux à prévoir ;
- les autres taxes ou dépenses supportées par le preneur.
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Taxe foncière et bail commercial : qui doit la payer ?
Le propriétaire reste le redevable de la taxe foncière
Fiscalement, la taxe foncière est établie au nom du propriétaire du bien immobilier.
Mais en immobilier d’entreprise, cela ne signifie pas nécessairement que son coût restera définitivement à sa charge.
La taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire ?
Le Code de commerce autorise expressément l’imputation au locataire de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière. Cette refacturation doit néanmoins être prévue dans le cadre contractuel du bail.
C’est une pratique couramment rencontrée en immobilier professionnel.
Pour le locataire, cette donnée est loin d’être anodine : selon le bien immobilier concerné, la taxe foncière peut représenter une dépense annuelle significative qui vient s’ajouter au loyer et aux charges.
Travaux dans un bail commercial : qui paie quoi ?
Tous les travaux ne suivent pas les mêmes règles.
Entretien courant et réparations
La rédaction du contrat est donc particulièrement importante pour déterminer précisément les obligations respectives du bailleur et du preneur.
Les grosses réparations restent à la charge du bailleur
C’est notamment le cas des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, ainsi que des honoraires liés à leur réalisation.
Les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre l’immeuble en conformité avec la réglementation restent également à la charge du bailleur lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations.
C'est une distinction importante lors de la négociation d'un bail portant sur un immeuble ancien ou nécessitant des travaux significatifs.
Et les travaux d’aménagement réalisés par le locataire ?
cloisonnement des bureaux, création d’une kitchenette, modification des revêtements, installation d’équipements, adaptation d’un espace commercial, création d’un showroom…
Ces travaux peuvent faire l’objet d’une négociation entre le bailleur et le preneur.
Il est par exemple possible, selon le projet et l’accord des parties, de négocier une franchise de loyer ou une autre mesure d’accompagnement en contrepartie de certains travaux réalisés par le locataire.
Tout dépend du bien, du marché, de l’importance des travaux et de la négociation menée entre les parties.
Quelles dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire ?
C’est notamment le cas des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil, de certains travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité, des honoraires de gestion des loyers ou encore des dépenses imputables à des locaux vacants ou à d’autres locataires.
Le bail ne peut donc pas transférer librement l’ensemble des dépenses au preneur.
Locataire : que vérifier avant de signer un bail commercial ?
Il convient notamment de vérifier les charges, la taxe foncière, le dépôt de garantie, les garanties demandées, les travaux, les assurances et les conditions d’indexation.
Un local un peu plus cher au m² peut parfois être plus intéressant s’il nécessite peu de travaux ou présente des charges maîtrisées.
Propriétaire : pourquoi bien définir la répartition des charges ?
Elle joue aussi sur la performance réelle de l’actif, puisque les charges non récupérables réduisent le revenu effectivement conservé.
Bail commercial : raisonner en coût global
Pour le locataire, cela permet de connaître le coût réel de son implantation. Pour le propriétaire, cela permet de proposer des conditions cohérentes avec le marché et l’équilibre économique du bien.
Chez PJ.Real Estate, nous accompagnons propriétaires, entreprises et investisseurs dans leurs projets de location, acquisition et commercialisation de biens immobiliers professionnels à Nancy, en Lorraine et dans le Grand Est.
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Marine ESCHBACH
Chargée de Marketing et Communication
Publié le 13/08/2026 par
Marine ESCHBACH
