Bail commercial, professionnel ou dérogatoire : comment choisir le contrat adapté à votre activité ?
Bail commercial, professionnel ou dérogatoire : quel contrat pour quel usage ?
Le choix du contrat de bail est une étape stratégique dans toute opération immobilière à usage d'entreprise. En fonction de l'activité exercée, de la durée envisagée et des objectifs des parties, le bail commercial, le bail professionnel et le bail dérogatoire présentent chacun des spécificités juridiques et économiques déterminantes. Comprendre leurs différences est essentiel pour sécuriser juridiquement et économiquement l’occupation des locaux.
1. Le bail commercial : le standard pour les activités commerciales et artisanales
Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, concerne les activités commerciales, industrielles et artisanales. C’est la forme la plus courante dans l’immobilier d’entreprise.
Caractéristiques principales
- Durée minimale de 9 ans (avec possibilité de résiliation triennale)
- Droit au renouvellement ou indemnité d’éviction
- Loyer librement fixé mais révisable (indexation selon l’ILC ou l’ILAT)
- Possibilité de sous-location ou cession, sous conditions
Avantages et contraintes
✅ Sécurise le locataire grâce à la durée et au droit au renouvellement
✅ Protège l’investissement du commerçant dans son fonds de commerce
⚠ Engage fortement le bailleur sur la durée
⚠ En cas de sortie anticipée ou de refus de renouvellement, les coûts peuvent être significatifs
2. Le bail professionnel : pour les professions libérales
Le bail professionnel, régi par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, s'adresse exclusivement aux professions non commerciales (professions libérales réglementées ou non).
Caractéristiques principales
- Durée minimale de 6 ans (sans faculté de résiliation triennale)
- Renouvellement non automatique
- Pas de droit au renouvellement ni indemnité d’éviction
- Souplesse sur les clauses, car relevant du droit civil
Avantages et contraintes
✅ Plus souple qu’un bail commercial
✅ Moins protecteur pour le locataire, mais plus équilibré pour le bailleur
⚠ Moins de sécurité pour le preneur (pas d'indemnité d'éviction)
3. Le bail dérogatoire ou bail de courte durée : flexibilité maximale
Le bail dérogatoire (anciennement appelé bail précaire) est prévu par l'article L.145-5 du Code de commerce. Il permet de déroger temporairement au statut des baux commerciaux.
Caractéristiques principales
- Durée maximale de 3 ans (renouvellements inclus)
- Pas de droit au renouvellement, ni d’indemnité d’éviction
- A l'issue, si le preneur reste sans opposition du bailleur, le bail devient commercial de plein droit
Avantages et contraintes
✅ Idéal pour tester une activité, occuper provisoirement un local ou accompagner un projet temporaire
✅ Flexibilité pour les deux parties
⚠ Si le preneur reste au-delà des 3 ans, le bail passe automatiquement sous le régime du bail commercial, avec toutes ses conséquences
Conclusion
Le choix entre ces trois types de baux doit s'effectuer au regard de la nature de l'activité exercée, des objectifs patrimoniaux et de la stratégie d'implantation. Pour les investisseurs comme pour les utilisateurs, sécuriser les conditions du bail dès la signature est un levier majeur de performance et de pérennité.
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Manon MULLER
CHARGEE MARKETING ET COMMUNICATION
Publié le 02/04/2025 par
Manon MULLER
