SCI et immobilier d’entreprise : avantages et fiscalité
Acheter un bien immobilier d’entreprise avec une SCI :
avantages, fiscalité et précautions
L’acquisition de bureaux, d’un local commercial, d’un entrepôt ou d’un local d’activités représente souvent une étape majeure dans la vie d’une entreprise.
Elle permet de sécuriser son implantation, de ne plus dépendre exclusivement d’un bailleur et de constituer progressivement un patrimoine immobilier professionnel.
Mais une question se pose rapidement : faut-il acheter les murs directement avec la société d’exploitation ou créer une société civile immobilière, plus communément appelée SCI ?
La SCI est fréquemment utilisée par les chefs d’entreprise et les investisseurs pour acquérir et gérer un actif immobilier professionnel. Elle peut permettre de dissocier les murs de l’activité, d’organiser un investissement à plusieurs et de préparer la transmission du patrimoine.
Cette structure n’est cependant pas une solution automatique. Son intérêt dépend notamment du financement, du régime fiscal retenu, de la durée de détention envisagée et de la stratégie future du dirigeant.
Qu'est-ce qu'une SCI ? (Société civile immobilière)
Une société civile immobilière est une société constituée par au moins deux associés dans le but d’acquérir, de détenir, d’administrer ou de louer un ou plusieurs biens immobiliers.
Le bien appartient juridiquement à la SCI. En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur participation dans le capital.
La SCI dispose également de ses propres statuts et d’un ou plusieurs gérants chargés d’assurer sa gestion courante.
Son activité doit rester principalement civile : acquisition d’un immeuble, administration d’un patrimoine ou location de locaux nus, par exemple.
Le fonctionnement général des sociétés est notamment encadré par l’article 1832 du Code civil, tandis que les règles propres aux sociétés civiles figurent aux articles 1845 et suivants du Code civil.
Liens utiles :
Le bien appartient juridiquement à la SCI. En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur participation dans le capital.
La SCI dispose également de ses propres statuts et d’un ou plusieurs gérants chargés d’assurer sa gestion courante.
Son activité doit rester principalement civile : acquisition d’un immeuble, administration d’un patrimoine ou location de locaux nus, par exemple.
Le fonctionnement général des sociétés est notamment encadré par l’article 1832 du Code civil, tandis que les règles propres aux sociétés civiles figurent aux articles 1845 et suivants du Code civil.
Liens utiles :
Pourquoi créer une SCI pour acheter des locaux professionnels ?
Lorsqu’une entreprise souhaite devenir propriétaire de ses locaux, deux schémas sont généralement envisageables :
Dans le second cas, le dirigeant peut être associé des deux sociétés, mais celles-ci restent juridiquement distinctes.
La société d’exploitation exerce l’activité commerciale, artisanale, industrielle ou libérale. La SCI détient, quant à elle, l’actif immobilier : bureaux, murs commerciaux, atelier, entrepôt ou bâtiment logistique.
La société d’exploitation verse alors un loyer à la SCI en contrepartie de l’occupation des locaux.
Ce loyer doit correspondre à la valeur locative réelle du bien. Il ne doit pas être fixé artificiellement dans le seul but de transférer des bénéfices d’une structure vers l’autre.
- la société d’exploitation achète directement l’immeuble ;
- une SCI achète les murs et les loue ensuite à la société d’exploitation.
Dans le second cas, le dirigeant peut être associé des deux sociétés, mais celles-ci restent juridiquement distinctes.
La société d’exploitation exerce l’activité commerciale, artisanale, industrielle ou libérale. La SCI détient, quant à elle, l’actif immobilier : bureaux, murs commerciaux, atelier, entrepôt ou bâtiment logistique.
La société d’exploitation verse alors un loyer à la SCI en contrepartie de l’occupation des locaux.
Ce loyer doit correspondre à la valeur locative réelle du bien. Il ne doit pas être fixé artificiellement dans le seul but de transférer des bénéfices d’une structure vers l’autre.
Dissocier les murs de l’activité professionnelle
La première utilité de la SCI consiste à séparer l’immobilier d’entreprise de l’activité opérationnelle.
Prenons l’exemple d’une société spécialisée dans le transport qui souhaite acheter un local d’activités comprenant un dépôt, des bureaux et une aire de stationnement.
La SCI acquiert le bâtiment, tandis que la société de transport l’occupe dans le cadre d’un bail. Les véhicules, les salariés, la clientèle et l’activité commerciale restent attachés à la société d’exploitation. Le bâtiment appartient à la SCI.
Cette séparation peut permettre de préserver davantage l’actif immobilier lorsque la société d’exploitation rencontre des difficultés.
Cette protection n’est toutefois pas absolue. Elle peut être remise en cause en présence d’une SCI fictive, de flux financiers anormaux ou d’une confusion de patrimoine entre les deux structures.
Une gestion rigoureuse doit donc être mise en place :
Prenons l’exemple d’une société spécialisée dans le transport qui souhaite acheter un local d’activités comprenant un dépôt, des bureaux et une aire de stationnement.
La SCI acquiert le bâtiment, tandis que la société de transport l’occupe dans le cadre d’un bail. Les véhicules, les salariés, la clientèle et l’activité commerciale restent attachés à la société d’exploitation. Le bâtiment appartient à la SCI.
Cette séparation peut permettre de préserver davantage l’actif immobilier lorsque la société d’exploitation rencontre des difficultés.
Cette protection n’est toutefois pas absolue. Elle peut être remise en cause en présence d’une SCI fictive, de flux financiers anormaux ou d’une confusion de patrimoine entre les deux structures.
Une gestion rigoureuse doit donc être mise en place :
- un compte bancaire distinct pour chaque société ;
- un bail écrit ;
- un loyer cohérent avec le marché immobilier local ;
- une répartition claire des travaux et des charges ;
- l’absence de transferts financiers injustifiés entre les structures.
La SCI peut-elle acheter tous les types de biens professionnels ?
Une SCI peut acquérir différentes catégories d’actifs en immobilier d’entreprise.
Des bureaux pour une SCI
La SCI peut acheter un plateau de bureaux, un immeuble tertiaire ou des locaux destinés à une profession libérale.
Cette solution peut notamment convenir à une société de conseil, un cabinet médical, un cabinet comptable ou une entreprise souhaitant acquérir son siège social.
L’achat de bureaux doit notamment tenir compte de l’emplacement, de l’accessibilité, du stationnement, de la conformité ERP et PMR, de la qualité des prestations et de la divisibilité des surfaces.
Vous pouvez également consulter nos bureaux à vendre à Nancy, en Lorraine et dans le Grand Est.
Cette solution peut notamment convenir à une société de conseil, un cabinet médical, un cabinet comptable ou une entreprise souhaitant acquérir son siège social.
L’achat de bureaux doit notamment tenir compte de l’emplacement, de l’accessibilité, du stationnement, de la conformité ERP et PMR, de la qualité des prestations et de la divisibilité des surfaces.
Vous pouvez également consulter nos bureaux à vendre à Nancy, en Lorraine et dans le Grand Est.
Un local commercial pour une SCI
La SCI peut acquérir les murs d’une boutique, d’un restaurant, d’un showroom ou d’une cellule située en centre-ville ou en zone commerciale.
Il est important de distinguer les murs commerciaux du fonds de commerce.
Les murs correspondent au bien immobilier. Le fonds de commerce comprend notamment la clientèle, l’enseigne, le droit au bail, le matériel et les éléments nécessaires à l’exploitation de l’activité.
La SCI a généralement vocation à détenir les murs, et non à exploiter directement le fonds de commerce.
Avant l’acquisition d’un local commercial, il convient notamment d’étudier :
Découvrez également nos murs commerciaux et locaux commerciaux à vendre.
Il est important de distinguer les murs commerciaux du fonds de commerce.
Les murs correspondent au bien immobilier. Le fonds de commerce comprend notamment la clientèle, l’enseigne, le droit au bail, le matériel et les éléments nécessaires à l’exploitation de l’activité.
La SCI a généralement vocation à détenir les murs, et non à exploiter directement le fonds de commerce.
Avant l’acquisition d’un local commercial, il convient notamment d’étudier :
- la visibilité ;
- le linéaire de vitrine ;
- le flux piéton ou automobile ;
- la destination autorisée par le règlement de copropriété ;
- les règles d’urbanisme ;
- les possibilités d’installation d’une enseigne ;
- la présence d’une extraction ;
- l’accessibilité PMR ;
- la valeur locative de marché.
Découvrez également nos murs commerciaux et locaux commerciaux à vendre.
Un local d’activités ou un entrepôt pour une SCI
La SCI peut également acheter un local d’activités associant atelier, stockage, bureaux et locaux sociaux.
Ce type d’actif est particulièrement recherché par les artisans, les entreprises industrielles, les transporteurs, les sociétés du bâtiment ou les acteurs de la logistique.
Avant l’acquisition, il convient d’analyser plusieurs caractéristiques techniques :
Consultez également nos entrepôts et locaux d’activités à vendre.
Ce type d’actif est particulièrement recherché par les artisans, les entreprises industrielles, les transporteurs, les sociétés du bâtiment ou les acteurs de la logistique.
Avant l’acquisition, il convient d’analyser plusieurs caractéristiques techniques :
- la hauteur libre ;
- la résistance de la dalle ;
- les portes sectionnelles ;
- les accès poids lourds ;
- les possibilités de stockage extérieur ;
- la puissance électrique ;
- le classement ERP ou ICPE ;
- la conformité aux règles d’urbanisme ;
- les possibilités d’extension ou de division.
Consultez également nos entrepôts et locaux d’activités à vendre.
Quel bail conclure entre la SCI et l'entreprise ?
Lorsque la SCI loue le bien à une entreprise commerciale, industrielle ou artisanale, les parties concluent généralement un bail commercial.
Le bail commercial organise notamment :
Le statut des baux commerciaux prévoit notamment un droit au renouvellement pour le locataire et encadre la révision du loyer.
Le bail est généralement conclu pour une durée minimale de neuf ans, avec certaines possibilités de résiliation à l’issue de chaque période triennale.
Lorsque les locaux sont occupés par une profession libérale, un bail professionnel peut être plus adapté. Sa durée minimale est généralement de six ans, sauf choix volontaire des parties de se placer sous le régime du bail commercial.
Même lorsque la SCI et la société d’exploitation ont les mêmes associés, la rédaction d’un véritable bail reste essentielle.
L’idée selon laquelle « les deux sociétés nous appartiennent, nous verrons les formalités plus tard » est rarement la meilleure stratégie juridique.
Lien utile :
Service Public Entreprendre : contrat de bail commercial
Le bail commercial organise notamment :
- la durée de la location ;
- la destination des locaux ;
- le montant du loyer ;
- l’indice de révision ;
- le dépôt de garantie ;
- la répartition des charges ;
- la prise en charge de la taxe foncière ;
- les travaux relevant du bailleur ou du preneur ;
- les conditions de renouvellement et de résiliation.
Le statut des baux commerciaux prévoit notamment un droit au renouvellement pour le locataire et encadre la révision du loyer.
Le bail est généralement conclu pour une durée minimale de neuf ans, avec certaines possibilités de résiliation à l’issue de chaque période triennale.
Lorsque les locaux sont occupés par une profession libérale, un bail professionnel peut être plus adapté. Sa durée minimale est généralement de six ans, sauf choix volontaire des parties de se placer sous le régime du bail commercial.
Même lorsque la SCI et la société d’exploitation ont les mêmes associés, la rédaction d’un véritable bail reste essentielle.
L’idée selon laquelle « les deux sociétés nous appartiennent, nous verrons les formalités plus tard » est rarement la meilleure stratégie juridique.
Lien utile :
Service Public Entreprendre : contrat de bail commercial
SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ?
Le choix du régime fiscal constitue l’un des principaux enjeux du projet.
Il doit être étudié avant l’acquisition avec un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou un notaire.
Il ne faut pas choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés uniquement en fonction de l’économie fiscale immédiate.
La fiscalité pendant la détention, le financement, les travaux, la distribution des revenus et la plus-value lors de la revente doivent être analysés ensemble.
La SCI à l’impôt sur le revenu
Par défaut, la SCI relève généralement de l’impôt sur le revenu.
Le résultat fiscal est réparti entre les associés selon leur quote-part dans le capital.
Chaque associé est imposé personnellement sur la part de résultat qui lui revient, même lorsque les bénéfices restent dans la SCI pour financer des travaux ou rembourser un emprunt.
Ce régime peut présenter un intérêt dans le cadre d’une stratégie patrimoniale de long terme.
Lors de la revente de l’immeuble, la plus-value revenant à des associés personnes physiques peut relever, sous certaines conditions, du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Des abattements liés à la durée de détention peuvent alors s’appliquer.
En revanche, certains travaux portant sur un immeuble commercial ne sont pas nécessairement déductibles dans les mêmes conditions qu’à l’impôt sur les sociétés.
Le résultat fiscal est réparti entre les associés selon leur quote-part dans le capital.
Chaque associé est imposé personnellement sur la part de résultat qui lui revient, même lorsque les bénéfices restent dans la SCI pour financer des travaux ou rembourser un emprunt.
Ce régime peut présenter un intérêt dans le cadre d’une stratégie patrimoniale de long terme.
Lors de la revente de l’immeuble, la plus-value revenant à des associés personnes physiques peut relever, sous certaines conditions, du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Des abattements liés à la durée de détention peuvent alors s’appliquer.
En revanche, certains travaux portant sur un immeuble commercial ne sont pas nécessairement déductibles dans les mêmes conditions qu’à l’impôt sur les sociétés.
La SCI à l’impôt sur les sociétés
La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés.
Elle peut également y être assujettie lorsqu’elle exerce une activité commerciale non accessoire, comme certaines locations meublées ou aménagées.
À l’impôt sur les sociétés, la SCI tient une comptabilité commerciale.
Certains travaux et l’immeuble, à l’exception de la valeur du terrain, peuvent être amortis comptablement selon les règles applicables.
Cette possibilité peut réduire le résultat fiscal pendant la période de détention, particulièrement lorsque l’acquisition est financée à crédit ou lorsque des travaux importants sont réalisés.
En contrepartie, le calcul de la plus-value lors de la revente est différent.
Les amortissements pratiqués réduisent progressivement la valeur comptable de l’immeuble. La plus-value taxable peut donc être plus importante au moment de la cession.
L’option pour l’impôt sur les sociétés ne doit pas être retenue sans simulation portant à la fois sur la durée de détention et sur la sortie de l’investissement.
Le choix dépend notamment :
Lien utile :
Impots.gouv.fr : comment déclarer les résultats d’une SCI ?
Elle peut également y être assujettie lorsqu’elle exerce une activité commerciale non accessoire, comme certaines locations meublées ou aménagées.
À l’impôt sur les sociétés, la SCI tient une comptabilité commerciale.
Certains travaux et l’immeuble, à l’exception de la valeur du terrain, peuvent être amortis comptablement selon les règles applicables.
Cette possibilité peut réduire le résultat fiscal pendant la période de détention, particulièrement lorsque l’acquisition est financée à crédit ou lorsque des travaux importants sont réalisés.
En contrepartie, le calcul de la plus-value lors de la revente est différent.
Les amortissements pratiqués réduisent progressivement la valeur comptable de l’immeuble. La plus-value taxable peut donc être plus importante au moment de la cession.
L’option pour l’impôt sur les sociétés ne doit pas être retenue sans simulation portant à la fois sur la durée de détention et sur la sortie de l’investissement.
Le choix dépend notamment :
- du montant des loyers ;
- des charges ;
- du taux d’imposition des associés ;
- du coût des travaux ;
- du financement ;
- de la durée de détention ;
- de l’utilisation future des bénéfices.
Lien utile :
Impots.gouv.fr : comment déclarer les résultats d’une SCI ?
La SCI et la TVA sur les loyers professionnels
La location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de TVA. La SCI peut toutefois opter pour la TVA afin de récupérer, sous certaines conditions, celle supportée sur l’acquisition, les travaux ou la construction.
Ce choix doit être étudié selon l’activité du locataire, notamment lorsque celui-ci ne récupère pas intégralement la TVA. La fiscalité doit donc être analysée dès l’acquisition du bien.
Ce choix doit être étudié selon l’activité du locataire, notamment lorsque celui-ci ne récupère pas intégralement la TVA. La fiscalité doit donc être analysée dès l’acquisition du bien.
La SCI facilite-t-elle la transmission du patrimoine ?
La SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales plutôt qu’une fraction directe de l’immeuble. Elle facilite ainsi la transmission familiale et limite certaines difficultés liées à l’indivision.
Elle permet également de dissocier la vente de l’entreprise de celle des murs. Un dirigeant peut céder sa société d’exploitation tout en conservant la SCI propriétaire des locaux, lesquels continuent alors d’être loués au repreneur.
Elle permet également de dissocier la vente de l’entreprise de celle des murs. Un dirigeant peut céder sa société d’exploitation tout en conservant la SCI propriétaire des locaux, lesquels continuent alors d’être loués au repreneur.
Quels sont les risques et les limites de la SCI ?
La SCI offre de nombreux avantages, mais elle implique également certaines contraintes juridiques, fiscales et administratives.
La responsabilité des associés
Les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales, proportionnellement à leur participation dans le capital.
Les créanciers doivent toutefois poursuivre la SCI avant de pouvoir agir contre les associés.
Lien utile :
Légifrance : article 1857 du Code civil
Les obligations de gestion
La SCI nécessite notamment :
Sa création comprend la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale et l’immatriculation sur le guichet unique des formalités des entreprises.
Lien utile :
Guichet unique des formalités des entreprises
Une fiscalité à anticiper dès l’achat
Une structure avantageuse pendant le remboursement du crédit peut devenir moins favorable lors de la revente.
Il est donc recommandé de simuler plusieurs scénarios : durée de détention, vente de l’immeuble ou des parts, travaux, transmission et utilisation future des loyers.
La responsabilité des associés
Les associés d’une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales, proportionnellement à leur participation dans le capital.
Les créanciers doivent toutefois poursuivre la SCI avant de pouvoir agir contre les associés.
Lien utile :
Légifrance : article 1857 du Code civil
Les obligations de gestion
La SCI nécessite notamment :
- des statuts adaptés ;
- une comptabilité et des déclarations fiscales ;
- la tenue des décisions collectives ;
- le suivi du financement et des comptes courants ;
- une séparation réelle avec la société locataire.
Sa création comprend la rédaction des statuts, la publication d’une annonce légale et l’immatriculation sur le guichet unique des formalités des entreprises.
Lien utile :
Guichet unique des formalités des entreprises
Une fiscalité à anticiper dès l’achat
Une structure avantageuse pendant le remboursement du crédit peut devenir moins favorable lors de la revente.
Il est donc recommandé de simuler plusieurs scénarios : durée de détention, vente de l’immeuble ou des parts, travaux, transmission et utilisation future des loyers.
Quels critères immobiliers analyser avant d’acheter avec une SCI ?
Le choix de la SCI ne doit pas faire oublier la qualité du bien immobilier.
Avant d’acheter des bureaux, un local commercial ou un local d’activités, il convient notamment d’étudier :
Dans le cadre d’un investissement locatif, il faut également analyser la qualité du locataire, la durée ferme du bail, le niveau du loyer, les garanties et la répartition des charges et travaux.
Un rendement élevé ne compense pas toujours un mauvais emplacement ou un bâtiment difficile à relouer.
Avant d’acheter des bureaux, un local commercial ou un local d’activités, il convient notamment d’étudier :
- l’emplacement et l’accessibilité ;
- le stationnement ;
- l’état du bâtiment et les travaux ;
- la configuration et la divisibilité ;
- les règles d’urbanisme ;
- les charges et la taxe foncière ;
- la valeur locative et la valeur vénale ;
- le potentiel de relocation.
Dans le cadre d’un investissement locatif, il faut également analyser la qualité du locataire, la durée ferme du bail, le niveau du loyer, les garanties et la répartition des charges et travaux.
Un rendement élevé ne compense pas toujours un mauvais emplacement ou un bâtiment difficile à relouer.
Être accompagné dans son projet d’immobilier d’entreprise
La création d’une SCI ne remplace pas l’analyse immobilière du bien. La réussite du projet repose avant tout sur l’acquisition d’un actif adapté, correctement valorisé et situé sur un secteur cohérent.
PJ.Real Estate accompagne les entreprises, investisseurs et professions libérales dans la recherche et l’acquisition de bureaux, murs commerciaux, locaux d’activités, entrepôts et immeubles professionnels à Nancy, en Lorraine et dans le Grand Est.
Notre équipe analyse notamment la valeur locative, la valeur vénale, l’emplacement, la configuration technique et le potentiel de valorisation du bien.
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Les informations présentées dans cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou comptable personnalisé. Chaque projet doit être étudié avec un notaire, un avocat ou un expert-comptable.
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Notre équipe analyse notamment la valeur locative, la valeur vénale, l’emplacement, la configuration technique et le potentiel de valorisation du bien.
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Les informations présentées dans cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou comptable personnalisé. Chaque projet doit être étudié avec un notaire, un avocat ou un expert-comptable.
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Marine ESCHBACH
Chargée de Marketing et Communication
Publié le 24/07/2026 par
Marine ESCHBACH
