Bail commercial : quelle est la TVA en vigueur ?
Le bail commercial est un contrat indispensable lorsqu’un propriétaire loue un bien à usage professionnel ou industriel. Au cœur de ce dispositif, une question revient régulièrement : comment fonctionne la TVA pour ce type de location ? Dans les lignes qui suivent, un éclairage complet est proposé afin de mieux comprendre les règles qui s’appliquent et les implications pour les deux parties.
Locaux nus, locaux équipés, terrains aménagés… Il n’est pas toujours simple de déterminer si la TVA doit être facturée, à quel taux et comment procéder. L’option pour la TVA peut également être exercée par le bailleur, ouvrant droit à certains avantages.
Il est conseillé de porter attention aux différentes exceptions légales prévues par la réglementation. En effet, certains cas précis peuvent soumettre à la TVA une location généralement exonérée, ou, au contraire, l’en dispenser.
Quelques repères sur la TVA pour un bail commercial
Le bail commercial se définit comme le contrat de location d’un local utilisé par un preneur pour l’exercice d’une activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle.
Dans ce cadre, la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) peut s’appliquer selon plusieurs critères : la nature du bien loué, l’équipement présent dans le local ou encore la participation du bailleur à l’exploitation.
Bon à savoir : la TVA a pour objectif de taxer la valeur ajoutée à chaque étape d’un processus économique. Pour une location immobilière, cela se traduit par l’éventuelle facturation de la taxe sur le montant du loyer et sur d’autres sommes, comme le pas-de-porte.
Les locaux équipés : la règle générale de la TVA à 20 %
Comment distinguer un local « équipé » ?
Un local est considéré comme « équipé » lorsque le mobilier, le matériel ou les installations nécessaires à l’exercice de l’activité sont déjà présents. Par exemple :
Dans tous ces cas, l’activité professionnelle peut commencer immédiatement, car tous les équipements obligatoires sont fournis par le bailleur.
Attention : lorsqu’un local est présenté comme meublé, mais qu’il ne contient pas le matériel nécessaire à l’activité du locataire (par exemple, du simple mobilier qui ne sert pas pour l’activité en question), il peut être considéré comme « nu » aux yeux de l’administration fiscale.
- Une boulangerie disposant du four et des outils de production requis ;
- Une salle meublée à usage de réunions ou un hall d’exposition déjà équipé pour accueillir le public ;
- Des stands dans les foires ou expositions, aménagés pour les exposants ;
- Une salle de spectacle dotée de sièges et des installations nécessaires (éclairage, scène, etc.).
Dans tous ces cas, l’activité professionnelle peut commencer immédiatement, car tous les équipements obligatoires sont fournis par le bailleur.
Attention : lorsqu’un local est présenté comme meublé, mais qu’il ne contient pas le matériel nécessaire à l’activité du locataire (par exemple, du simple mobilier qui ne sert pas pour l’activité en question), il peut être considéré comme « nu » aux yeux de l’administration fiscale.
Application du taux normal de 20 %
La location de locaux commerciaux équipés est normalement soumise à la TVA au taux standard de 20 %. Autrement dit, le bailleur doit facturer au locataire un montant HT, puis ajouter 20 % de TVA, qui se retrouve sur la facture finale. Le locataire assujetti peut, de son côté, récupérer cette TVA selon les règles habituelles, à condition de réaliser des opérations soumises à la TVA.
Important : certains bailleurs bénéficient du régime de la franchise en base, qui s’applique quand l’entreprise ne dépasse pas certains seuils de chiffre d’affaires. Dans ce cas, la TVA n’est pas facturée, même si les locaux sont équipés. Il est donc nécessaire de vérifier le statut fiscal du bailleur.
Important : certains bailleurs bénéficient du régime de la franchise en base, qui s’applique quand l’entreprise ne dépasse pas certains seuils de chiffre d’affaires. Dans ce cas, la TVA n’est pas facturée, même si les locaux sont équipés. Il est donc nécessaire de vérifier le statut fiscal du bailleur.
Conséquences pratiques pour le bailleur
Lorsqu’un bailleur loue un local équipé et est soumis de plein droit à la TVA (ou qu’il y opte), il doit déclarer les recettes relatives au loyer dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il s’agit d’une personne physique ayant une activité de location de biens équipés, ou dans la comptabilité de l’entreprise s’il s’agit d’une personne morale.
Cette situation ouvre certaines opportunités :
À noter : pour conserver le droit de déduire la TVA initialement payée, le bailleur doit respecter les règles de déclaration, tenir une comptabilité adéquate et opter pour la taxation de la location si nécessaire.
Cette situation ouvre certaines opportunités :
- Récupérer la TVA grevant les travaux, l’acquisition des meubles et du matériel, voire l’achat du bien lui-même ;
- Déduire les charges liées à l’exploitation dans la comptabilité (intérêts d’emprunt, amortissements, etc.).
À noter : pour conserver le droit de déduire la TVA initialement payée, le bailleur doit respecter les règles de déclaration, tenir une comptabilité adéquate et opter pour la taxation de la location si nécessaire.
Les terrains aménagés et le taux applicable
Les terrains aménagés sont eux aussi concernés par le principe d’assujettissement à la TVA lorsqu’ils sont loués dans le cadre d’une exploitation professionnelle. Par exemple, un terrain de camping équipé (sanitaires, bornes électriques, etc.) est soumis à la TVA au taux normal de 20 %. Il existe toutefois une possibilité de taux réduit à 10 % lorsque l’activité présente un caractère social et non concurrentiel, sous certaines conditions précises :
Si toutes ces exigences ne sont pas remplies, le taux normal de 20 % s’applique sur les loyers.
- Le terrain doit être classé ;
- Un accueil doit être assuré par l’exploitant ;
- Des notes ou factures doivent être remises systématiquement aux clients ;
- Les services doivent être aménagés pour un usage d’habitation, etc.
Si toutes ces exigences ne sont pas remplies, le taux normal de 20 % s’applique sur les loyers.
Les locaux nus : l’exonération de principe
En règle générale, la location d’un local commercial nu – c’est-à-dire sans mobilier ni équipement nécessaire à l’activité du locataire – est exonérée de TVA. Les loyers et charges locatives sont alors facturés « hors taxe » et le bailleur ne peut pas récupérer la TVA sur ses éventuelles dépenses (travaux, fournitures, etc.).
Bon à savoir : un local peut comprendre des équipements qui ne correspondent pas à l’activité exercée par le locataire et être considéré comme « nu ». L’élément déterminant est que les meubles ou installations ne sont pas utiles à l’exercice de l’activité louée.
L’option pour la TVA
Le bailleur peut faire le choix d’assujettir le bail commercial à la TVA, même s’il porte sur un local nu. Pour cela, il doit formuler une demande d’option auprès de l’administration fiscale, généralement par courrier, en indiquant de manière expresse pour quel bien (ou ensemble d’immeubles) il souhaite être soumis à la TVA.
Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est demandée et vaut en principe pour une période de 10 ans.
Intérêt de l’option :
Attention : cette option oblige ensuite le bailleur à respecter toutes les formalités liées à la TVA (déclarations périodiques, comptabilité adaptée, etc.) et il ne peut plus facturer hors taxe.
Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est demandée et vaut en principe pour une période de 10 ans.
Intérêt de l’option :
- Récupérer la TVA sur les travaux ou achats liés au local loué ;
- Améliorer la rentabilité de l’investissement en déduisant la taxe sur les charges ;
- Proposer un environnement fiscal plus cohérent si le locataire lui-même est assujetti à la TVA et souhaite la récupérer.
Attention : cette option oblige ensuite le bailleur à respecter toutes les formalités liées à la TVA (déclarations périodiques, comptabilité adaptée, etc.) et il ne peut plus facturer hors taxe.
Les trois exceptions à l’exonération
Même sans option formelle, trois exceptions légales peuvent rendre une location de locaux nus soumise à la TVA :
Dans ces scénarios, l’administration fiscale peut considérer que la location prend un caractère plus « commercial » que strictement « civil ». Les loyers deviennent alors taxables au taux normal de 20 %.
- Participation du bailleur à l’exploitation : si le bail prévoit une forme de partage des résultats, par exemple un loyer proportionnel au chiffre d’affaires du preneur, ou si le bailleur intervient activement dans la gestion.
- Poursuite d’un actif commercial sous une autre forme : par exemple, un négociant qui loue un local à usage de bar et impose au locataire de s’approvisionner uniquement auprès de lui.
- Accroissement des débouchés : lorsque la location est un moyen direct d’apporter de la clientèle supplémentaire au bailleur (cas d’une galerie marchande où le bailleur tire un bénéfice de la clientèle du locataire et inversement).
Dans ces scénarios, l’administration fiscale peut considérer que la location prend un caractère plus « commercial » que strictement « civil ». Les loyers deviennent alors taxables au taux normal de 20 %.
Le régime de la franchise en base de TVA
Le régime de la franchise en base s’applique aux entreprises dont le chiffre d’affaires reste sous certains plafonds. Dans ce cas, aucune TVA n’est facturée sur les opérations réalisées, même si les locaux sont équipés. Cependant, aucune déduction de TVA n’est possible pour les dépenses engagées.
À noter : ce régime est souvent intéressant pour les bailleurs débutants ou les petites structures. Il permet d’alléger les formalités administratives et comptables. Toutefois, le bailleur qui veut récupérer la TVA sur ses travaux ou ses acquisitions pourrait préférer renoncer à cette franchise et opter pour le régime réel.
À noter : ce régime est souvent intéressant pour les bailleurs débutants ou les petites structures. Il permet d’alléger les formalités administratives et comptables. Toutefois, le bailleur qui veut récupérer la TVA sur ses travaux ou ses acquisitions pourrait préférer renoncer à cette franchise et opter pour le régime réel.
Pourquoi opter pour la TVA sur un bail commercial ?
De nombreuses raisons poussent certains bailleurs à opter pour la TVA :
Bien sûr, l’application de la TVA rend le loyer TTC plus élevé, ce qui peut être un inconvénient pour un locataire qui n’est pas en mesure de récupérer la taxe. Un bon équilibre doit être trouvé entre les avantages fiscaux et l’attractivité du bien pour les futurs preneurs.
- Récupérer la TVA sur les dépenses de rénovation, de construction ou les coûts d’acquisition du bien ;
- Aligner la situation fiscale avec le locataire : si le preneur est lui-même assujetti, il pourra récupérer la TVA et être totalement indifférent à la facturation TTC ;
- Éviter un effet de cumul de taxe lors de la revente de l’immeuble, dans certains cas.
Bien sûr, l’application de la TVA rend le loyer TTC plus élevé, ce qui peut être un inconvénient pour un locataire qui n’est pas en mesure de récupérer la taxe. Un bon équilibre doit être trouvé entre les avantages fiscaux et l’attractivité du bien pour les futurs preneurs.
Formalités et obligations déclaratives
Une fois que le bailleur opte pour la TVA (ou y est soumis de plein droit), il doit se plier aux obligations déclaratives suivantes :
Bon à savoir : le pas-de-porte, lorsqu’il correspond à une somme réclamée par le bailleur pour droit d’entrée, peut également être soumis à la TVA si les loyers eux-mêmes sont taxables. À l’inverse, si la location est exonérée de TVA, le pas-de-porte l’est aussi.
- Inscription au service des impôts : obtention d’un numéro de TVA intracommunautaire ;
- Déclaration de TVA périodique (mensuelle ou trimestrielle) ; le bailleur mentionne alors les loyers perçus et la TVA déductible ;
- Tenue d’une comptabilité adaptée, qui justifie toutes les écritures, les factures entrantes et sortantes.
Bon à savoir : le pas-de-porte, lorsqu’il correspond à une somme réclamée par le bailleur pour droit d’entrée, peut également être soumis à la TVA si les loyers eux-mêmes sont taxables. À l’inverse, si la location est exonérée de TVA, le pas-de-porte l’est aussi.
Points de vigilance et conseils pratiques
- Rédaction précise du bail : il est recommandé d’indiquer clairement si le propriétaire opte pour la TVA, le montant HT du loyer, ainsi que la taxe s’y ajoutant.
- Vérifier les clauses spécifiques (loyer proportionnel, obligations d’approvisionnement) qui pourraient déclencher la TVA.
- Anticiper un éventuel contrôle fiscal : si un local devrait être considéré comme équipé aux yeux de l’administration, mais qu’aucune TVA n’a été facturée, le bailleur risque un redressement.
- Faire appel à des professionnels : avocats fiscalistes, experts-comptables et conseils spécialisés dans l’immobilier, afin de sécuriser les démarches et optimiser la situation.
Important : la bonne compréhension de ces règles conditionne la rentabilité de l’investissement immobilier à usage professionnel. Une mauvaise interprétation des textes peut entraîner des rappels de TVA et pénalités.
FAQ : Vos questions sur la TVA en bail commercial
Q : Comment déterminer rapidement si un local commercial est soumis à la TVA ?
R : Il faut d’abord vérifier si le local est nu ou équipé. Un local équipé, c’est un local contenant du mobilier et des équipements essentiels à l’activité du preneur. En principe, un bien nu est exonéré, sauf option ou exceptions légales (participation du bailleur à l’exploitation, poursuite d’un actif commercial, etc.).
Q : Quel est le taux de TVA pour la location d’un terrain de camping aménagé ?
R : Le taux normal est de 20 %. Toutefois, un taux réduit de 10 % peut s’appliquer si l’activité est à caractère social et non concurrentiel, et que certaines conditions précises (accueil, classement, facturation, etc.) sont réunies.
Q : Est-il obligatoire de facturer la TVA pour un bail commercial sur un local nu ?
R : Non. La règle générale est l’exonération. Toutefois, le bailleur peut opter pour la TVA. Dans certains cas, la loi rend la location imposable si, par exemple, le bailleur participe aux résultats de l’entreprise ou utilise le local pour accroître ses débouchés.
Q : Que se passe-t-il si le bailleur dépasse les seuils de chiffre d’affaires pour la franchise en base ?
Réponse : Dès lors que les seuils sont franchis, le bailleur n’est plus en franchise en base. Il doit donc facturer la TVA et se conformer aux obligations déclaratives.
Q : Peut-on récupérer la TVA sur un pas-de-porte ?
Réponse : Oui, si la location est elle-même soumise à la TVA. Le pas-de-porte suit le même régime que le loyer. Si le bail est exonéré, le pas-de-porte ne sera pas soumis à la TVA non plus.
R : Il faut d’abord vérifier si le local est nu ou équipé. Un local équipé, c’est un local contenant du mobilier et des équipements essentiels à l’activité du preneur. En principe, un bien nu est exonéré, sauf option ou exceptions légales (participation du bailleur à l’exploitation, poursuite d’un actif commercial, etc.).
Q : Quel est le taux de TVA pour la location d’un terrain de camping aménagé ?
R : Le taux normal est de 20 %. Toutefois, un taux réduit de 10 % peut s’appliquer si l’activité est à caractère social et non concurrentiel, et que certaines conditions précises (accueil, classement, facturation, etc.) sont réunies.
Q : Est-il obligatoire de facturer la TVA pour un bail commercial sur un local nu ?
R : Non. La règle générale est l’exonération. Toutefois, le bailleur peut opter pour la TVA. Dans certains cas, la loi rend la location imposable si, par exemple, le bailleur participe aux résultats de l’entreprise ou utilise le local pour accroître ses débouchés.
Q : Que se passe-t-il si le bailleur dépasse les seuils de chiffre d’affaires pour la franchise en base ?
Réponse : Dès lors que les seuils sont franchis, le bailleur n’est plus en franchise en base. Il doit donc facturer la TVA et se conformer aux obligations déclaratives.
Q : Peut-on récupérer la TVA sur un pas-de-porte ?
Réponse : Oui, si la location est elle-même soumise à la TVA. Le pas-de-porte suit le même régime que le loyer. Si le bail est exonéré, le pas-de-porte ne sera pas soumis à la TVA non plus.
Pour aller plus loin : TVA sur un achat immobilier professionnel : tout ce qu'il faut savoir
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Publié le 26/02/2025 par
