TVA sur un achat immobilier professionnel : tout ce qu'il faut savoir
L’acquisition d’un bien professionnel soulève de nombreuses interrogations, notamment celle de la TVA immobilière.
Comment déterminer le taux applicable ? Que se passe-t-il si le bien est neuf ou ancien ? Faut-il prévoir des droits d’enregistrement spécifiques ?
Comprendre le principe de la TVA immobilière
La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect porté par le consommateur final. Pour ce qui est de l’immobilier professionnel, on l’associe souvent à la « TVA immobilière », bien qu’il s’agisse, en pratique, du régime classique de la TVA, simplement appliqué aux opérations de vente ou de construction de biens immobiliers destinés à un usage professionnel.
À noter : Il existe une différence notable entre la TVA et les droits d’enregistrement (ou droits de mutation).
Les droits d’enregistrement s’appliquent généralement en l’absence de TVA, mais peuvent être réduits si la transaction est soumise à la TVA.
Assujetti ou non assujetti : un point clé
Avant d’aller plus loin, il est important de distinguer deux catégories d’acteurs : les assujettis (personnes qui exercent de manière indépendante une activité économique, soumise à la TVA) et les non assujettis (particuliers ou entreprises hors champ de la TVA).
Les professionnels qui revendent régulièrement des biens (promoteurs, marchands de biens, certaines SCI avec option à la TVA, etc.) sont considérés comme assujettis. À l’inverse, un particulier vendant un immeuble ancien n’est pas assujetti : de ce fait, la TVA n’est pas censée s’appliquer sur cette opération, et c’est plutôt le régime des droits d’enregistrement qui prévaut (taux autour de 5,80 %).
Pourquoi cette distinction est-elle importante ?
Cette distinction assujetti/non assujetti conditionne directement la soumission ou non à la TVA. Dans la majorité des cas, « la TVA immobilière devient la règle dès lors que le vendeur est un assujetti », notamment si le bien est neuf (ou a été lourdement rénové) et qu’il est vendu dans les 5 ans suivant son achèvement.
Types de biens : neuf, ancien, terrain à bâtir…
Le régime de la TVA varie sensiblement selon la nature du bien. Il faut donc bien différencier :
Les règles changent en fonction de ces catégories, mais aussi du statut du vendeur et de l’option éventuelle pour la TVA.
Si vous êtes déjà un peu perdu, rassurez-vous : c’est un sujet complexe, et c’est précisément pour cela qu’il convient de s’appuyer sur des professionnels (notaire, avocat fiscaliste, agent spécialisé, etc.) si nécessaire.
- Les immeubles neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- Les immeubles anciens (plus de 5 ans d’existence, hors rénovation lourde)
- Les terrains à bâtir (au sens des documents d’urbanisme)
- Les terrains non constructibles
Les règles changent en fonction de ces catégories, mais aussi du statut du vendeur et de l’option éventuelle pour la TVA.
Si vous êtes déjà un peu perdu, rassurez-vous : c’est un sujet complexe, et c’est précisément pour cela qu’il convient de s’appuyer sur des professionnels (notaire, avocat fiscaliste, agent spécialisé, etc.) si nécessaire.
Immeubles neufs et VEFA
Est considéré comme « neuf » un bien achevé depuis moins de 5 ans ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation très importants (changement de fondations, de la majorité des murs porteurs, etc.). Dans ces cas, la TVA au taux normal de 20 % s’applique en principe sur le prix total de vente. De plus, l’acheteur bénéficie d’une réduction des droits d’enregistrement (0,715 % au lieu de 5,80 %), ce qui peut représenter une économie substantielle.
Pour la VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, la TVA est exigible au fur et à mesure des appels de fonds, c’est-à-dire quand le promoteur sollicite les paiements d’étapes (fondations, hors d’eau, hors d’air, etc.).
Pour la VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, la TVA est exigible au fur et à mesure des appels de fonds, c’est-à-dire quand le promoteur sollicite les paiements d’étapes (fondations, hors d’eau, hors d’air, etc.).
Immeubles anciens
Les biens achevés depuis plus de 5 ans entrent dans la catégorie des « immeubles anciens ». En principe, ils sont exonérés de TVA, et c’est donc le régime des droits d’enregistrement qui s’applique (5,80 % ou 5,09 % dans certains départements).
Attention : un professionnel assujetti qui vend un immeuble ancien peut toutefois opter pour la TVA dans l’acte de vente,
si l’acheteur y a également intérêt (souvent pour récupérer la TVA sur certains travaux, par exemple). Dans un tel cas, la TVA pourra être calculée sur la plus-value (on parle de taxation sur la marge) si le vendeur avait lui-même acquis ce bien sans droit à déduction antérieure. À défaut, la TVA s’appliquera sur le prix total.
Cela permet parfois d’optimiser la fiscalité de la vente, mais c’est une démarche complexe qui mérite d’être bien étudiée.
Attention : un professionnel assujetti qui vend un immeuble ancien peut toutefois opter pour la TVA dans l’acte de vente,
si l’acheteur y a également intérêt (souvent pour récupérer la TVA sur certains travaux, par exemple). Dans un tel cas, la TVA pourra être calculée sur la plus-value (on parle de taxation sur la marge) si le vendeur avait lui-même acquis ce bien sans droit à déduction antérieure. À défaut, la TVA s’appliquera sur le prix total.
Cela permet parfois d’optimiser la fiscalité de la vente, mais c’est une démarche complexe qui mérite d’être bien étudiée.
Terrains à bâtir
Un terrain à bâtir est un terrain considéré comme constructible au regard du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou de tout document d’urbanisme équivalent. Dans le cas où le vendeur est un professionnel assujetti, la TVA de 20 % s’applique en principe :
Quand la vente est soumise à la TVA sur le prix total, l’acheteur bénéficie de droits d’enregistrement réduits (0,715 %). Si la TVA n’est applicable que sur la marge, le droit d’enregistrement remonte alors à 5,80 %. Ces subtilités ont un impact considérable sur le coût final de la transaction.
Important : lorsque le vendeur n’est pas assujetti (ex. un particulier qui vend un terrain familial), la transaction ne sera pas soumise à la TVA, et les droits d’enregistrement s’appliqueront au taux normal.
- Soit sur le prix total, si le vendeur avait initialement acheté le terrain auprès d’un autre assujetti et avait déduit la TVA.
- Soit sur la marge, s’il l’a acquis auprès d’un non assujetti, sans pouvoir déduire la TVA en amont.
Quand la vente est soumise à la TVA sur le prix total, l’acheteur bénéficie de droits d’enregistrement réduits (0,715 %). Si la TVA n’est applicable que sur la marge, le droit d’enregistrement remonte alors à 5,80 %. Ces subtilités ont un impact considérable sur le coût final de la transaction.
Important : lorsque le vendeur n’est pas assujetti (ex. un particulier qui vend un terrain familial), la transaction ne sera pas soumise à la TVA, et les droits d’enregistrement s’appliqueront au taux normal.
Terrains non constructibles et cas spéciaux
Les terrains non constructibles vendus par un vendeur non assujetti ne sont pas soumis à la TVA. En revanche, si un professionnel assujetti revend un terrain non constructible, il dispose d’une possibilité d’option pour la TVA (dans certains cas) ou reste exonéré de plein droit s’il ne l’exerce pas.
Les expropriations, projets de rénovation urbaine ou acquisitions par des organismes d’utilité publique peuvent également bénéficier d’exonérations particulières.
Les expropriations, projets de rénovation urbaine ou acquisitions par des organismes d’utilité publique peuvent également bénéficier d’exonérations particulières.
Le calcul de la TVA : base, taux et méthodologie
Pour déterminer le montant exact de la TVA due, il faut procéder par étapes :
Dans les articles de loi, on retrouve fréquemment l’article 257 du Code général des impôts pour définir ce qui est soumis à la TVA.
La complexité naît surtout des situations d’option, où le professionnel choisit d’appliquer ou non la TVA sur une opération
en principe exonérée.
« La TVA pour l’immobilier professionnel s’applique principalement aux biens neufs ou aux terrains à bâtir, au taux de 20%. Le vendeur assujetti facture la TVA sur le prix de vente. Pour les biens anciens, la vente est généralement exonérée, mais des options pour la TVA existent sous certaines conditions. »
Cette citation illustre bien l’importance de clarifier chaque cas particulier avant de signer un compromis de vente,
surtout s’il s’agit d’un local professionnel où les enjeux financiers peuvent être considérables.
- Identifier le type de bien (neuf, ancien, terrain à bâtir, etc.).
- Vérifier le statut du vendeur (assujetti ou non).
- Déterminer la base imposable : prix total ou marge.
- Vérifier les éventuels taux réduits ou exemptions (cas sociaux, Corse, etc.).
- Calculer la TVA (prix total ou marge × 20 % dans la plupart des cas).
Dans les articles de loi, on retrouve fréquemment l’article 257 du Code général des impôts pour définir ce qui est soumis à la TVA.
La complexité naît surtout des situations d’option, où le professionnel choisit d’appliquer ou non la TVA sur une opération
en principe exonérée.
« La TVA pour l’immobilier professionnel s’applique principalement aux biens neufs ou aux terrains à bâtir, au taux de 20%. Le vendeur assujetti facture la TVA sur le prix de vente. Pour les biens anciens, la vente est généralement exonérée, mais des options pour la TVA existent sous certaines conditions. »
Cette citation illustre bien l’importance de clarifier chaque cas particulier avant de signer un compromis de vente,
surtout s’il s’agit d’un local professionnel où les enjeux financiers peuvent être considérables.
Récupération de la TVA et régularisations
Contrairement à un particulier qui supporte intégralement le coût de la TVA, une entreprise peut, dans certains cas, la déduire. Toutefois, cette déduction n’est possible que si le local est effectivement affecté à une activité soumise à la TVA.
Par exemple, une SCI qui loue des locaux à usage commercial peut opter pour l’assujettissement à la TVA, permettant de récupérer la TVA sur les travaux, l’achat et les charges, sous réserve du respect de certaines conditions et d’un engagement de 10 ans au minimum.
À noter : si vous vendez le bien avant l’échéance (10 ou 20 ans pour l’immeuble), vous risquez d’avoir à régulariser une partie de la TVA déjà récupérée. Le calcul s’effectue au prorata de la période restant à courir.
Dans le même ordre d’idées, « si la vente ne fait pas cesser l’activité taxable » (par exemple, quand l’acheteur reprend le même usage commercial), la régularisation peut ne pas s’appliquer. D’où l’intérêt de bien se renseigner en amont pour éviter des mauvaises surprises.
Par exemple, une SCI qui loue des locaux à usage commercial peut opter pour l’assujettissement à la TVA, permettant de récupérer la TVA sur les travaux, l’achat et les charges, sous réserve du respect de certaines conditions et d’un engagement de 10 ans au minimum.
À noter : si vous vendez le bien avant l’échéance (10 ou 20 ans pour l’immeuble), vous risquez d’avoir à régulariser une partie de la TVA déjà récupérée. Le calcul s’effectue au prorata de la période restant à courir.
Dans le même ordre d’idées, « si la vente ne fait pas cesser l’activité taxable » (par exemple, quand l’acheteur reprend le même usage commercial), la régularisation peut ne pas s’appliquer. D’où l’intérêt de bien se renseigner en amont pour éviter des mauvaises surprises.
Droits d’enregistrement et interactions avec la TVA
On l’a vu, droits d’enregistrement et TVA fonctionnent en miroir : dans la plupart des cas, soit le bien est soumis à la TVA (et les droits d’enregistrement sont alors réduits),soit il ne l’est pas (et on applique le taux normal autour de 5,80 %).
Ce système d’alternance fiscale vise à éviter de taxer doublement les transactions immobilières.Toutefois, la réglementation peut parfois imposer une TVA et des droits non négligeables en cas de taxation sur la marge, ou si certaines conditions ne sont pas réunies (engagement de revendre, etc.).
Bon à savoir : dans le neuf ou la VEFA, la TVA est presque toujours de 20 %, mais le droit d’enregistrement est nettement inférieur. C’est un paramètre de choix pour les acheteurs qui souhaitent calculer au plus juste leur budget d’acquisition.
Ce système d’alternance fiscale vise à éviter de taxer doublement les transactions immobilières.Toutefois, la réglementation peut parfois imposer une TVA et des droits non négligeables en cas de taxation sur la marge, ou si certaines conditions ne sont pas réunies (engagement de revendre, etc.).
Bon à savoir : dans le neuf ou la VEFA, la TVA est presque toujours de 20 %, mais le droit d’enregistrement est nettement inférieur. C’est un paramètre de choix pour les acheteurs qui souhaitent calculer au plus juste leur budget d’acquisition.
Avantages et limites de l’option à la TVA
De nombreux acteurs de l’immobilier professionnel (notamment via une SCI) choisissent d’opter pour la TVA
sur leurs locaux. Pourquoi ?
Mais cet avantage a son revers : on s’engage sur 10 ans minimum. Si la SCI sort de la TVA trop tôt ou revend l’immeuble
sans TVA avant la fin de cette période, une partie de la TVA initialement déduite devra être reversée.
Attention : la gestion administrative s’en retrouve aussi compliquée (déclarations périodiques, comptabilité plus lourde, etc.).
Si votre projet immobilier ne justifie pas l’option fiscale, vous risquez d’y perdre en temps et en argent.
Sauf qu’il n’y a pas que des avantages… Certaines entreprises préfèrent ne pas “charger” le loyer en TVA, pour ne pas décourager un locataire qui ne pourrait pas récupérer cette taxe.
Dans ce cas, elles s’abstiennent de l’option, et restent sur un loyer net plus simple à gérer.
sur leurs locaux. Pourquoi ?
- Récupération de la TVA sur l’achat neuf : permet de se faire rembourser la TVA payée au moment de l’acquisition.
- Récupération de la TVA sur les travaux : concerne parfois des rénovations coûteuses, très fréquentes dans le tertiaire.
- Avantage pour le locataire : s’il s’agit d’une activité soumise à la TVA, le locataire pourra également récupérer la taxe sur les loyers.
Mais cet avantage a son revers : on s’engage sur 10 ans minimum. Si la SCI sort de la TVA trop tôt ou revend l’immeuble
sans TVA avant la fin de cette période, une partie de la TVA initialement déduite devra être reversée.
Attention : la gestion administrative s’en retrouve aussi compliquée (déclarations périodiques, comptabilité plus lourde, etc.).
Si votre projet immobilier ne justifie pas l’option fiscale, vous risquez d’y perdre en temps et en argent.
Sauf qu’il n’y a pas que des avantages… Certaines entreprises préfèrent ne pas “charger” le loyer en TVA, pour ne pas décourager un locataire qui ne pourrait pas récupérer cette taxe.
Dans ce cas, elles s’abstiennent de l’option, et restent sur un loyer net plus simple à gérer.
Points de vigilance avant de conclure une transaction
En immobilier professionnel, la TVA est parfois bien plus complexe qu’il n’y paraît. Les reventes successives, les changements de régime, la notion de marge ou de prix total, etc. peuvent vite devenir source d’erreur. Quelques repères clés :
Dans le doute, sollicitez l’avis d’un professionnel compétent (expert-comptable, notaire, juriste) qui saura vous aiguiller
dans votre projet. Chaque situation est unique et les enjeux financiers sont très importants. Il s’agit d’un véritable investissement ; mieux vaut donc éviter les approximations.
- Vérifiez toujours le statut du vendeur (assujetti ou non), surtout si vous achetez un bien ancien pouvant cacher une option pour la TVA.
- Renseignez-vous sur les travaux réalisés ou à réaliser : un immeuble “ancien” peut en réalité être fiscalement “neuf”.
- Faites attention aux engagements de revente, de construction ou de maintien de l’activité taxable qui peuvent jouer sur les taux.
- Prévoyez la régularisation si vous devez quitter le régime de la TVA avant terme.
Dans le doute, sollicitez l’avis d’un professionnel compétent (expert-comptable, notaire, juriste) qui saura vous aiguiller
dans votre projet. Chaque situation est unique et les enjeux financiers sont très importants. Il s’agit d’un véritable investissement ; mieux vaut donc éviter les approximations.
FAQ : Questions fréquentes sur la TVA immobilière
Qui paie la TVA lors de l’achat d’un bien immobilier professionnel ?
En théorie, c’est le vendeur assujetti qui est redevable de la TVA, mais il la répercute dans le prix de vente. L’acheteur “paie” donc indirectement la taxe à travers le prix TTC de l’opération. Dans certains cas particuliers (option pour la TVA, etc.), il peut y avoir d’autres modalités, mais le principe reste le même.
Peut-on récupérer la TVA sur un local professionnel ?
Oui, si le local est affecté à une activité économique elle-même soumise à la TVA.Par exemple, une SCI qui loue un local à un preneur soumis à la TVA peut exercer l’option et récupérer la TVA.
Cependant, cette option impose des contraintes (durée minimale de 10 ans, régularisations éventuelles en cas de revente anticipée, etc.).
Pourquoi certains locaux professionnels ne sont pas soumis à la TVA ?
Parce que le vendeur n’est pas assujetti ou que le bien est considéré comme ancien (plus de 5 ans)sans option exercée pour la TVA. Dans ce cas, on applique les droits d’enregistrement (5,80 % ou 5,09 %) au lieu de la TVA.
Quelle différence entre la TVA sur le prix total et la TVA sur la marge ?
La TVA sur le prix total signifie que le taux (20 % en général) s’applique à l’intégralité du montant de la vente. La TVA sur la marge signifie qu’elle ne s’applique que sur la plus-value réalisée par le vendeur, ce qui est moins coûteux. Cependant, ce dispositif n’est possible que si le vendeur n’a pas pu déduire la TVA en amont(achat initial auprès d’un non assujetti, par exemple).
Est-il plus intéressant d’acheter un local neuf ou ancien ?
Tout dépend de votre stratégie. L’achat d’un local neuf implique une TVA sur le prix total (souvent 20 %) mais des droits d’enregistrement réduits. Vous pouvez éventuellement récupérer cette TVA si vous êtes vous-même assujetti et si le bien est affecté à une activité taxable.
L’achat d’un local ancien est souvent exonéré de TVA, mais soumis à des droits d’enregistrement plus élevés (5,80 %). Il peut aussi exister des possibilités d’option pour la TVA si cela présente un intérêt pour les deux parties.
Puis-je louer un local professionnel sans TVA ?
Oui, vous n’êtes pas obligé de facturer la TVA si vous ne l’avez pas décidé ou si vous n’êtes pas assujetti. Cependant, vous ne pourrez alors pas récupérer la TVA sur vos travaux ou vos charges. Par ailleurs, certains locataires préfèrent un loyer HT (sans TVA), surtout s’ils ne sont pas en mesure de la déduire.
Quelles précautions prendre avant de signer ?
Vérifiez la fiscalité applicable (TVA ou droits d’enregistrement), la nature du bien (neuf, ancien, terrain à bâtir…), le statut du vendeur, et analysez les clauses de l’acte de vente (existence ou non d’une option pour la TVA). En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un notaire ou un fiscaliste.
En théorie, c’est le vendeur assujetti qui est redevable de la TVA, mais il la répercute dans le prix de vente. L’acheteur “paie” donc indirectement la taxe à travers le prix TTC de l’opération. Dans certains cas particuliers (option pour la TVA, etc.), il peut y avoir d’autres modalités, mais le principe reste le même.
Peut-on récupérer la TVA sur un local professionnel ?
Oui, si le local est affecté à une activité économique elle-même soumise à la TVA.Par exemple, une SCI qui loue un local à un preneur soumis à la TVA peut exercer l’option et récupérer la TVA.
Cependant, cette option impose des contraintes (durée minimale de 10 ans, régularisations éventuelles en cas de revente anticipée, etc.).
Pourquoi certains locaux professionnels ne sont pas soumis à la TVA ?
Parce que le vendeur n’est pas assujetti ou que le bien est considéré comme ancien (plus de 5 ans)sans option exercée pour la TVA. Dans ce cas, on applique les droits d’enregistrement (5,80 % ou 5,09 %) au lieu de la TVA.
Quelle différence entre la TVA sur le prix total et la TVA sur la marge ?
La TVA sur le prix total signifie que le taux (20 % en général) s’applique à l’intégralité du montant de la vente. La TVA sur la marge signifie qu’elle ne s’applique que sur la plus-value réalisée par le vendeur, ce qui est moins coûteux. Cependant, ce dispositif n’est possible que si le vendeur n’a pas pu déduire la TVA en amont(achat initial auprès d’un non assujetti, par exemple).
Est-il plus intéressant d’acheter un local neuf ou ancien ?
Tout dépend de votre stratégie. L’achat d’un local neuf implique une TVA sur le prix total (souvent 20 %) mais des droits d’enregistrement réduits. Vous pouvez éventuellement récupérer cette TVA si vous êtes vous-même assujetti et si le bien est affecté à une activité taxable.
L’achat d’un local ancien est souvent exonéré de TVA, mais soumis à des droits d’enregistrement plus élevés (5,80 %). Il peut aussi exister des possibilités d’option pour la TVA si cela présente un intérêt pour les deux parties.
Puis-je louer un local professionnel sans TVA ?
Oui, vous n’êtes pas obligé de facturer la TVA si vous ne l’avez pas décidé ou si vous n’êtes pas assujetti. Cependant, vous ne pourrez alors pas récupérer la TVA sur vos travaux ou vos charges. Par ailleurs, certains locataires préfèrent un loyer HT (sans TVA), surtout s’ils ne sont pas en mesure de la déduire.
Quelles précautions prendre avant de signer ?
Vérifiez la fiscalité applicable (TVA ou droits d’enregistrement), la nature du bien (neuf, ancien, terrain à bâtir…), le statut du vendeur, et analysez les clauses de l’acte de vente (existence ou non d’une option pour la TVA). En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un notaire ou un fiscaliste.
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Publié le 03/02/2025 par
PJ Real Estate
